000040 涨姿势 合一
简单介绍下在美国买房的流程。 当你看中一处挂牌的房屋后，虽然对方一般都有个挂牌价，但这个价格只是作为参考。 你可以让经纪写一个报价发给卖方中介,如果对方接受,在上面签字即成房屋买卖合同。如果与对方心理预期相差悬殊,或有许多人报价,可能就没下文,那就结束了,当然你可以重新写一份报价。 如果你的报价与对方心理预期接近,或只有你一人报价,对方可能会给个反报价。你接受,合同就成立,你不接,也可以再反报价。如此这般来来往往,直到双方接受,达成合约。 报价条款都是标准的,一般填上金额,付款方式,交割时间等。最重要的是买卖条件（tingency）,就是如果这些条件不满足,买方有权随时退出而不需承担任何责任。 双方接受报价后,就去第三方开托管账户（open_escrow）,买方要放3%的定金在账户上。这钱并一定就给房主，因为买方在接下去1到2个多月中,随时可以取消交易,拿回全部定金。但是卖方不能主动提出取消交易。 接下来的事情，最少有两条:出具验房报告与出具白蚁报告。前者由买方付费,后者由卖方付费。验房后如果买方对房子状态不满意,可以要求卖方负责维修或出补偿费,如果卖方拒绝,买方可以不要房子。 卖方要请专业公司检查白蚁,如发现危害,要负责杀蚁并维修。 双方你来我往的交锋,这时候才真正开始.由于主动权在买方,卖方比较被动,一般总是以卖方妥协结束。也有许多交易,忙了1、2个月,最后没成交，大家什么都没得到，这对卖家及中介来说就很郁闷,所以卖家在一开始挑选报价的时候很小心。 亨利和岳妃反应最快，因为他们马上想到了佣金。 只要他们说服蒙特雷那酒庄出售，完成这笔交易，10%的佣金就是他们事务所独得。（不是笔误，看下文。） 根据去年爆出的蒙特雷纳酒庄交易价格，这笔佣金高达上千万。要知道，他们事务所房产交易额度数量最多的是几十万、几百万，偶尔有上千万的豪华房产交易，那都面临许多经纪的竞争，而且最后还只能得到一半的佣金。现在居然有个上亿的交易直接送上门来。 岳妃反应过来后就是惊喜，而亨利反应过来后就是郁闷，他开始话语中强烈推荐岳妃也有一些坏心思。 诚然中国富翁出手阔绰，但是基本有一多半的中国富翁对美国这里的规矩和法律是一点概念都没有。比如交易的时候，中介要他请第三方进行验房，他认为你在坑他的钱；中介推荐个便宜的保险公司购买多些保险，他也认为你在坑他钱。等交易结束，房子遇到一点点问题，他不找保险公司，却打电话来找经纪人，一通抱怨都是轻的，经常还出口伤人。最后还得经纪人来帮他跑保险业务。 只有很少的中国人，才知道找人验房是必须的，房子的保险尽量买全，这些人才会知道经纪人在交易中的作用。 慢慢的，大家都不太喜欢接待中国客人，所以他首先想的是将肖的业务推出去。 可谁知道是这么大一笔生意，早知道就亨利自己亲自上了，那上千万佣金基本就全是自己，可现在却是岳妃占了大头。 美国的中介经纪和事务所签订合约的合约都是提成合约，就是说他们没有保底工资这一说，直接就是做成一单生意，事务所拿20%，剩下的80%都是中介自己的。这笔生意要是谈成了，那岳妃就能拿到几百万，一跃成为一位富翁，自己开个事务所都没问题。 律师瑞安则是单纯的惊讶。索斯比的詹森有自己的职业道德，他不能讲肖逸飞要在他们那里拍卖上亿美元油画和手中还有3个多亿美元油画的消息泄露，他只能告诉弟弟这是个中国来的年轻富翁。可是瑞安猜测的富翁以为顶天就是个亿元级别的，换算成美元也就是千万级别的富翁，谁知道居然是个亿万美元级别的富翁。 并且，他以为肖逸飞来这里是要买房的，而不是说买酒庄的事情。他连忙用手隐蔽的扯了扯肖逸飞的衣角，可惜肖逸飞没有注意到他的动作。 岳妃小心翼翼的问道：“纳帕的那个蒙特雷纳酒庄？” “对。” 岳妃尽量语气平和的问道：“这个肖先生，我能问下，你大概知道他的价格么？” “我知道，去年法国人出价1.1亿美元。” 岳妃放心了些，接着问道：“那我能知道肖先生的心理价位是多少？” “不超过1.2亿美元。” 岳妃脸上马上带着开心的笑容，而地产事务所的亨利郁闷了，他决定尽快离开。 “肖先生，那你和我们事务所的合作协议可以签署了吧。我们全事务所一定全力配合你完成这桩生意。” 律师瑞安这个时候不得不出声了： “我们先私下谈谈。” 等两人离开，瑞安急促的说道： “肖先生，你怎么说买酒庄的事情？” 肖逸飞很奇怪： “我刚在你办公室不是给你说了么？” 瑞安摇摇头，只能详细给肖逸飞解释。 原来，肖逸飞看到的那些是地产方面的买卖，但对于商业收购来说，完全不是那么一回事。 商业中介与买房不一样，全部是卖方代理,为卖方服务，买方并不需要自己的中介。如果买方完全不懂,可以找个自己的顾问。另外，中介费也不同，房产是6%的中介费，但商业上是10%的中介费。 买方最重要的是一定要自己找个专精生意买卖的律师,对所有文件把关。没有律师审核的文件,绝对不要签字。 肖逸飞这才知道，原来自己一不小心差点就送出上千万美元。他不由得一阵后怕，感激的对瑞安说道： “真是太谢谢你了，谢谢你替我挽回了一大笔钱。” 瑞安笑着说道： “保护你的利益不受损失，是我应该做的。” “那你能不能教教我，这个商业一般是怎么cao作？” 瑞安笑着说道： “我也负责过一下中小企业的商业谈判，但一般也就几十上百万，顶天就是一两千万，都不是像你这种上亿金额。” “没事，你讲讲，它们应该都是相通的。” 经过瑞安介绍，肖逸飞了解到，如果买家对一个已经挂牌的生意初步感兴趣,就可以联系信息发布的经纪,对方会要求签一份保密协议书,同时填一份买方信息表。 如果对方认为可以,就会提供拟售企业的一份资料,包括企业的真实名称与地址,以及财务概况,供买方考虑是否还买。这时买方可以以顾客的身份去这个企业暗访,但不得直接找业主或雇员询问情况。因为公司出售是商业机密,不可大张旗鼓地进行。 如果买方暗访后仍然有兴趣,可要求经纪安排正式考察并与业主交谈。通常考察会安排在员工下班以后,避免给员工造成不安,也不扰乱正常经营。接下来,买方可以要求经纪提供详细财务报表，还可以要求提供报税表。有些公司会不愿提供这些，但大多数愿意。 买方如果依然决定购买,就可以出个报价,附上10%的定金支票复印件,交给经纪。这下就进入尽职调查阶段,买方可以查阅公司最核心文件资料,彻底了解要买的是一个什么样的公司。 如果在调查阶段发现不妥,可以随时退出，拿回第三方托管的定金，不用付一分钱给经纪或业主。 最后如果没有发现问题，就可以签署合同了。 瑞安一再强调，这只适用于小生意，肯定跟肖逸飞这样上亿的交易不一样。 肖逸飞仔细想了下，自己眼下的酒庄收购的确是和这个不一样。 首先，蒙特雷纳酒庄并没有挂牌，不存在卖方经济。 第二，同样由于没有挂牌，那些什么财务报表甚至报税表，对方肯定不会提供，要靠自己在尽职调查阶段来发现。 第三，就是10%的定金。这个定金应该不是必须的，因为那些几百亿大公司并购的时候，10%的定金可就是几十亿，可不是随便一个企业都能弄这么大一笔现金当定金的。因此经常会出现用换股的方式并购，当然也有现金或者现金加股票的方式。 现在肖逸飞的问题他和瑞安对这笔生意的具体流程并不太清楚，但他想来，做生意要随机应变，相信对方也不会太过拘泥于这个流程。 现在首要任务是和蒙特雷纳酒庄ceo和所有人博巴雷特取得联系，告诉他们有人想购买他们酒庄。而这个觉得自己出面肯定不合适，眼前这个瑞安倒是合适，但肖逸飞还需要他处理其他事情，想想刚刚那位华裔女经纪，不是说可以聘请顾问么，就她吧。 于是在亨利和岳妃略带失望的目光中，肖逸飞签下了雇佣事务所的岳妃为顾问的协议，更加协议，肖逸飞在收购酒庄后，会支付60万美元的报酬，至于岳妃和事务所之间的分配，肖逸飞就不管了。 这60万可不是那么轻松就能挣到的，他们要负责和酒庄联系，如果对方拒绝，还要说服对方，如果对方坚决不出售，那他们就要找肖逸飞认可的代替酒庄，再继续上面的工作，直到收购完成。并且谈判过程中，需要的那些专家还要他们出面寻找联络。 协议签署后，亨利站起来： “肖先生，下面就由岳接手，你放心，我们事务所一定全力配合她做好这次收购工作。” 说完就离开会议室。眼看上千万变成了60万，他的心真是拔凉拔凉的，现在亨利亟需找个地方舔舐伤口。 “谢谢肖先生的信任，我一定会努力完成这份工作。” 岳妃拿出纸笔，开始进入工作状态： “我想问下，肖先生是准备现金交易还是贷款交易。” 这个问题肖逸飞真的还没考虑好。 的确，这次卖画绝对能将酒庄收购费用、维护费、运营费凑齐，但是，这一切弄完，估计给他留下的运营资金就不多了，空闲钱也更少了。万一遇到他特别想买的东西，那就得贷款。另外不是有人说的，最好就是用银行的钱来给自己赚钱，用盈利来支付本息么。肖逸飞估摸这场交易怎么都要几个月才能完成，他完全有时间详细了解各项政策后再来考虑决定。 “这个问题我真的还没有想好。” “那肖先生，如果用贷款收购的话，你现在在哪家银行开设账户，预贷批核了没？” “啊？” 岳妃揉揉眉头，她虽然也不太清楚商业收购的步骤，但是她根据自己从事房产中介的理解来说，大致过程应该还是差不多的。 经过岳妃的一番教导，肖逸飞又涨姿势了。原来在美国，如果想要贷款购买房产，那么在看房甚至是找中介之前，就要去银行弄一个预贷批核。 预贷批核分为两种，一种是预贷合格，就是贷款机构根据你提供的收入和负债，算出你可能获得的贷款金额。贷款机构不会查你的资料，更不会要收入证明。只是让你知道你大概能贷款多少。实际贷款过程中，还需要进行严格审批。并且有了预贷合格并不意味着你一定能获得贷款。 另一种严格得多的预贷批准，它要求比较严格，不单要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的查证，包括分析信用报告，然后按照贷款目的给一个相当确实的贷款金额。将来只要财务情况没有重大改变，都可以顺利获得贷款。 肖逸飞想了一下，自己现在账号上只有200多万欧，又没有其他财产，想从银行贷款，审批通过的可能性太渺茫，而且就算通过，周期肯定很长，说不定那时拍卖会的钱都到账了，根本不需要贷款了。 “算了，太麻烦了，我还是现金吧。” “现金购买就很简单，现在这些资料应该就够了。” “我问一下，这个交易过程大概会有多久？” “房子都有可能会折腾一两个月，这种大买卖，应该要半年，1年也不算久。肖先生的资金。。。” “我的资金要11月份才能到账。不过如果要定金，我也许可以从其他地方先弄一笔。” 这要怪肖逸飞自己的疏忽，他以为伦敦秋拍，秋拍嘛，肯定是秋天举行，他想的应该是在9月份，结果却是10月20日才举行，买家付款延后几天的话，钱到账大概在11月。如果要付10%的定金才能进行调查谈判的话，还挺麻烦。他明天见到詹森的话，会跟他仔细协商这件事。詹森当时不是说艺术品金融服务可以弄笔钱出来么，想来弄一千万当定金应该没问题。 肖逸飞把自己现在的情况解释了一下。岳妃揉揉脑袋，想了想说道： “肖先生，我虽然是第一次接触商业地产买卖，但按照我以前做房屋买卖的惯例来说。我们在报价的时候必须要附上资金证明或者是预贷批准，证明你有足够的资金买下房屋，这样对方才会接受我们的报价。” “你的情况有些特殊，并且我们现在还不确定定金比例。我下午就去纳帕，和酒庄的主人博巴雷特接触一下，表达我们的收购意向，之后我们在根据他的要求考虑其他的问题。” 肖逸飞也没法子，现在整个过程被他弄的乱七八糟，也只能见招拆招了。 到旧金山四季酒店che后，肖逸飞和索斯比副总詹森进行了联系。 “hi，詹森，我已经到旧金山了。” “肖，欢迎你到美国来，那我明天带人过来。” “好的，另外，我选择了你的弟弟当我的律师。” “明智的选择。” “那好，明天见。” 看了看外面的天色，这么好的阳光，窝在酒店太无聊了，肖逸飞决定去附近的联合广场混一下午。 联合广场很小，就一个街区大，只有2.6英亩，合1万平方米，据说这里的地下车库是世界第一个地下车库。周围都是高楼，显得联合广场就跟一个洼地似的。广场上蓊郁郁的种着棕榈、紫杉和鲜花。 广场上正中高柱上是胜利女神像，它是为纪念美西战争中于马尼拉湾得胜的海军上将杜威（dewey）而修建的。 和卢浮宫那个伸展双翼的胜利女神不同，柱子顶上的胜利女神根本没有羽翼，只见她一只脚站立，另外一只脚俏皮的向后翘起，一手高举权杖，一手拿着花环，整个给人一种像是可爱少女正在自由奔跑的感觉。这一看就是新大陆的风格，和欧洲那些庄重典雅的胜利女神像完全不同。 联合广场位于市中心，是商业集中的地方，周围有梅西、诺德斯特龙、第五大道百货等6大百货商场，还有一系列的专卖店，肖逸飞就看到了维多利亚的秘密和pink的内衣专卖店。（海报上的模特太诱人了，没法看不见。） 逛了一会儿，走累了的肖逸飞惬意的坐在露天咖啡座上，享受着阳光、咖啡和悠闲时光。 ...