第一千四百五十五章 照应
以养马岛为例，养马岛占地面积10平方公里，按照每平方公里1-1.5亿元的开发成本，全部开发费用需要10-15亿元人民币。 市里将养马岛的土地使用权出让给开发公司，比如每平米10块钱，土地出让金就是1个亿，这是沐城市政府纯赚的。 开发公司按照规划进行基础设施建设，完成开发后，岛上的土地一部分可以留下来自用，比如建酒店、别墅，也可以转让给别的公司进行开发。 转让有转让费，转让费和开发成本之间有差额，这个差额叫做土地增值收益。 土地增值收益大头归开发公司，剩下的归土地所有者沐城市政府。 这还不算土地使用权转让、抵押等交易过程中的各种税费。 除了上述直接收益，沐城市政府还能得到更多的间接收益。 比如，成片开发区投产后稳定的税收，解决了当地的就业问题，扩大了内需，相邻土地价值增值，吸引其他企业入驻、游客数量增加等等。 过去，在很多人眼里，外商投资成片开发，似乎仅是为了获得土地出让收益，但这种观点显然是非常狭隘的。 成片开发的主要目的不在于卖地能卖多少钱，有的眼光长远的城市，甚至通过各种隐晦的途径“白送”土地，就是为了更好地吸引资本开发经营土地，以加强公用设施建设，尽快完善投资环境，引进外商投资先进金属企业和出口产品企业，发展外向型经济。 想想看，一块不毛之地，经过外商地投资成片开发，在十几年、二十几年后，变成了一座现代化工业城市，难道不比卖地那点钱更有意思？ 何况，城市开发不仅能带来经济效益，还有不可估量的社会效益和生态效益。 所以，徐英的算盘打的叮当响，市里什么都不用干，只需要坐享其成就行了。 不过，话又说回来，赔钱的买卖是没人干的，如果无利可图，成片开发模式怎么可能在内地大行其道呢？ 今天虽然只是走马观花地在岛上转了一圈，但以傅松的经验，在不破坏养马岛生态环境的大前提下，整个养马岛至少能整理出三分之一的建设用地。 按照土地面积10平方公里计算，也就是将近5000亩的建设用地。 以每平方公里最高1.5亿元人民币的开发标准计算，养马岛开发需要15亿人民币，核算下来每亩建设用地的做地成本只有30万元！ 30万元每亩的地价，是什么概念？ 如果在这上面建商品房，以1.5的容积率算，楼面价只有300块钱，如果建2.0容积率的小高层，楼面价甚至只有200块钱出头，绝对的白菜价！ 当然，整理出来的建设用地不可能都用来建商品房，郭贺年需要一块依山傍水的土地来建香格里拉酒店，刘銮雄需要几块地来建高档别墅、会所、高尔夫球场、 市里的规（面）划（子）也要满足，比如赛马场、马术俱乐部、体育场、海水浴场、自然生态公园、港口等等，说不定最后还得再建个高标准篮球馆。 傅松的需求也要满足，除了答应傅声远的射击场外，他还想在这里建一座幽静的私人大别墅。 再加上一些杂七杂八的配套设施，5000亩建设用地估计还能剩下一半可以用于转让。 转让价格不需要多，每亩100万，这就是25个亿，不仅可以收回开发成本，而且还有10亿的土地增值收益，除去给市里两三个亿，还能剩下七八亿元。 即便后续的开发仍需要投入，但有这七八亿元打底，风险明显要小很多。 当然，前面说的这些都必须有个前提，那就是得有接盘侠，如果那些地皮卖不出去，就只能砸在手里。 至于有没有人愿意接盘，傅松对此并不怎么担心。 一个项目不是三两年就能开发好的，像养马岛这种成片开发的项目，最快最快也得七八年时间，十年正常，十五年也不算长，对于开发商而言，二十年以上最好。 七八年后，也就是2000年左右，是房地产市场化改革后的第一轮牛市，再往后虽然屡屡出台调控政策，但调控来调控去，地价房价该疯涨还是疯涨。 拖得越久，获利越大，而且这种捂地方式跟李黄瓜捂地还不一样，不仅合法合规，还合理！ 刘銮雄觉得这事儿能做，但必须得好好操作才能赚大钱，而且他跟傅松英雄所见略同，关键开发周期，也就是时间。 于是他试探道：“徐市长，养马岛面积太大了，成片开发的话，说实话，对资金的压力有点大。” 徐英笑道：“刘先生，联合地产集团是香江最大的地产开发商，这点小钱对您来说，还不是洒洒水？” 刘銮雄哑然失笑，义正言辞道：“话不能这么说，联合地产是上市公司，不是我刘某人一个人的，我得替广大股民负责。” “刘先生，您太谦虚了。”徐英在心里暗自翻了个白眼，你糊弄鬼呢，谁不知道你大刘在联合地产一言九鼎？ “成片开发总投资看似不小，不过并不需要一次性投入，分摊到每年，资金压力会小很多。” “哦？”刘銮雄笑了笑，“如果是这样，那资金压力确实会小一些，只是不知道开发周期多久？” “十年。”徐英说完和程式澎对视一眼，显然两人早就商量好了。 “十年？”刘銮雄也同样跟郭贺年、吕仁鹤用眼神交流了一番，尽管大家都对这个时间比较满意，但他还是想再争取一下，“几十亿港币的投资，十年时间太短了，我看二十年比较合适。” 开发周期越长，资金压力越小，而且随着时间的推移，地价上涨越多，最后得利就越多。 内地房地产开发虽然学的是新加坡和香江，但只学到了炒楼花这些糟粕，却没学到精髓，比如开发监管。 早期国内的房地产开发项目虽然在土地出让时规定了开发周期，但漏洞百出，只要用心找，宗能找到漏洞合法合规地钻空子。 例如，按照规定，出让后闲置两年的土地，应依法收回，但法律法规却没有对“闲置土地”进行界定，或者一些地方即便界定了，也不严谨。 李黄瓜在土地上随便挖点土，建几个临时建筑，就可以捂地二十年。 当然，这主要是李黄瓜名声在外，当地政府不敢收拾他，要是换成一般商人，呵呵，分分钟教你怎么做人！ 说句心里话，最初傅松讨厌李黄瓜是出于无产阶级的立场，那时候他还没从一个人民教师的身份转换到资本家的身份。 现在他依然讨厌李黄瓜，但跟之前的讨厌完全是两码事，因为如今他是站在一个资本家的角度，对李黄瓜羡慕嫉妒恨。 为什么你这个老东西的脸皮如此之厚，当年一个亿买来的地，拖拖拉拉开发二十年后，转手100个亿卖出去？ 老子要是有这么厚的脸皮该多好！ 做久了资本家后，傅松已经开始理解那些当年他所不齿的同行们。 不长点心眼，不耍点手段，早特么的被人生吞活剥了。 真当徐英和程式澎姿态摆的这么低，是在请客吃饭啊？ 开什么玩笑，不给足他们好处，不让他们看到足够的利益，想谈合作，门都没有！ 天下熙熙，皆为利来；天下壤壤，皆为利往。 商人，就应该做商人该做的事情。 有的时候可以吃亏，有些事情可以吃亏，比如今天中午商讨建立创业园区，这是合则两利的事情，所以傅松就积极主动，愿意吃点亏。 但开发养马岛这种事情，对他的投资布局没有什么帮助，既然如此，那他肯定要向钱看。 所以，傅松早就给徐英他们打过预防针，这次他只牵线搭桥，其他的一概不管。 只要谈判不破裂，他非常乐意看到徐英他们在刘銮雄面前吃瘪，更乐意看到刘銮雄在他们身上狠狠地撕下一大块肉来。 听到刘銮雄张口就要二十年年的开发周期，徐英差点没被气笑了，这个lsp还真敢开口，二十年，你怎么不喊五十年！ 二十年后，老娘都六十岁了！体制内女性55岁就退居二线，60岁就正式退休了！ 甚至十年她都嫌长了，按照她的本意，最好能在她任期内就把养马岛开发好！ 程式澎当即反驳道：“20年后就是2013年了，沐城市六百万人民翘首以待，可等不到那么远啊。” 傅松歪歪嘴，啧啧，到底是一把手，把沐城人民都给搬出来了！ 刘銮雄不为所动道：“开发之前还要做规划，做方案，用地报批，一切顺利的话，这个过程至少需要一年时间，如果不顺利的话，三年、五年，甚至十年都审批不下来。 所以，二十年是最短时间了。当然，如果从开发方案批复后开始算开发周期，我觉得可以减少两年时间。” 程式澎和徐英据理力争，刘銮雄舌战双雄，最后双方各退了一步，养马岛开发周期15年，2008年年底之前要全部完工。 当然，这么大的项目不可能在短短一天时间内就定下来，开发周期只不过是双方取得互信的基础，后续还有的扯皮。 比如，开发时序，第一阶段干什么，多久干完，投资多少钱，第二阶段干什么，多久干完，投资多少钱，等等。 再比如，地方政府的责任和义务，征地拆迁谁负责，税费优惠力度，水从哪来，电从哪来，通信如何保障，等等。 每一条都涉及到几千万甚至上亿元的利益，将来都要白纸黑字地写在合同里。 在养马岛这个项目上，郭贺年所求不多，只需要留一块好地段给他建酒店就行。 联合地产现在不缺钱，所以吕仁鹤更像是个打酱油的，不过也会视情况决定是否为联合地产提供开发贷款。 联合地产是这个项目的主导者，谈判也是由刘銮雄负责。 休息了一晚，第二天上午在徐英的陪同下，香江的客人来到沐城老城区参观。 沐城的老城区范围大概也就六七平方公里，还没有养马岛面积大，但改造难度却不小。 之前说过，成片开发的成本是每平方公里1-1.5亿元，仅仅是基础设施建设费用，如果加上征地拆迁安置费用，翻个几番都打不住。 所以，沐城老城区的旧城改造不可能一蹴而就，而是分片区滚动开发。 这次刚完成改造的朝阳街历史文化街区，有北方第一开埠历史街区之称，位于沐城山下，沐城山医院以西、港务局以东、北马路以北，占地面积600多亩的区域。 陪同参观的还有沐城城市开发公司的项目部主管赵有来，去年远洋地产和沐城市政府合资成立沐城城市开发公司后，赵有来从远洋地产调了过来。 “改造后的朝阳街历史文化街区定位为‘中国北方第一开埠历史文化休闲度假街区’，以活化多国文化元素为目标，在整体提升改造的基础上，我们盘活了近千间（幢/座）保留建筑，复原了上百座历史建筑，从而拓展了国际探访旅游和文化商务等领域的发展……。” 赵有来口才不错，否则也不会被安排来给客人当解说员。 一行人走累了，正好前面有个广场，大家便在广场上找地方坐下来休息。 因为这里还没正式对外开放，所以除了他们这一行人，广场上再无一人，安静得能听到海风的声音。 郭贺年坐在长椅上，感受到迎面而来的习习凉风，笑道：“这里不错，闲暇之际，一家人来此游憩，光想想就让人羡慕。” 赵有来道：“郭先生，国庆节期间，我们将在这里举办一系列庆祝活动，有露天音乐会、卡拉ok大赛、吕剧表演、合唱比赛、画展、文艺演出、篮球比赛，一连七天，天天都有活动。” 郭贺年道：“贴近民生，雅俗共赏，唉，可惜我过两天就要走了。” 徐英道：“郭先生可以在沐城多住段时间嘛。” 郭贺年苦笑道：“徐市长，不是我不给面子，而是放心不下家里。” 下午，徐英就没有再陪玩了，刘銮雄也留在酒店里准备接下来的谈判事宜。 郭贺年乐得清闲，打算在宝贝闺女和大侄子的陪同下，在沐城游山玩水，享受一把天伦之乐。 作为主人，傅松不能当甩手掌柜，主动给他们当起了导游。 刘銮雄忙着谈判的事情，自然就顾不上李小姐。 李佳欣今年才23岁，正是活（不）泼（耐）好（寂）动（寞）的年纪，刘銮雄是真心喜欢她，生怕冷落她，于是就拜托他的傅老弟帮忙照应一下，让李小姐跟着傅松出去玩。