第六百零四章 一锅端！？
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殷俊不是个天才，但他肯定是一个聪明人。 而且有着超过这个时代的人们的40年的见识和经验，他其实已经可以被归类到天才这一个范畴里面了。 所以，郑羽彤虽然只是加重了一点语气，殷俊就觉得其中有点奥妙。 郑羽彤没事儿的时候，肯定不会这么急匆匆的来请自己吃饭。 吃饭的时候，如果不是有必要，他肯定也不会说起这事儿。 既然是一再说起麒麟花园的事情，那么就证明他有着一些盘算。 “郑伯，你是觉得我的方式有什么不好吗？”殷俊干脆的问道。 “你的房地产开发得方式，其实我觉得挺有新意的。”郑羽彤道，“最让人眼前一亮的一点，就是你宣布3年免费出租商铺和写字楼，又3年房租减半的政.策。只要有这么一条在，就算你的麒麟花园远在天水围，恐怕也会被许多商人给挤爆。” “没办法，我天水围的土地，如果不用这样的法子，怎么卖房子出去？”殷俊苦笑道，“这么一说，是郑伯觉得这个法子，有些欠妥当？” “不是只有我觉得不妥当，是香江地产建筑商会的大家，都觉得不妥当。”郑羽彤笑着回答道。 殷俊这下子是真的皱眉了。 前世今生，他都知道香江地产建筑商会是什么样的一个商会，这完全就是香江商界最有威慑力的存在——香江十大富豪，八个都是地产行业的，剩下的也多多少少有牵连，而他们八个，加上何赌王，全都是香江地产建筑商会的成员！ 郑羽彤是笑着说话，但他说的绝对不是笑话。 如果香江地产建筑商会对殷俊不满，要集体打压封杀殷俊的话，那还真是一件麻烦事儿。 听郑羽彤刚才问的那些，好像是因为自己的营销方式，才导致了他们的不满的。 殷俊刚才就有点琢磨，现在再回过头想想，立刻就明白了过来。 应该是免费租赁三年、半价租赁三年的商铺策略，还有给医院和学校免费的房产，让这些人坐不住了。 想想也是。 房地产销售之中，别看商铺通常才两三层楼那么高，甚至只有底排商铺一层楼，但利润却非常的高，甚至占据了整个房地产开发的40%以上的比例。 殷俊这样的免费战略，固然是让麒麟花园好过了，但那些房地产开发商就不大好过了。 在殷俊之前，这两年房地产的势头起来了之后，就算是地势再不好的商铺，就算是周边设施再不完善的商铺，每方呎的租赁价格，也不会少于5-10块。 现在殷俊这么一手出来，且不说成百上千的商户就会享受到了免费的好处，单说其它有意于想要购买商铺来投资或者做生意的人的心态，就会有很大的变化。 为什么麒麟花园可以这么来租赁商铺？ 如果我买下了之后，别人都贪图便宜去租赁这种商铺怎么办？ 凭什么你们卖得这么贵？ 殷俊的商铺还免费呢！ 人家随便就送两栋房子给医院和学校，我要去他们那边，肯定也会送给我的！ 你不降价我就不买！ …… 这样的情绪堆积起来，迟早会有地产商人熬不住，只能跟着殷俊的步伐走。 但这样接近于6年免费的商铺、白白送出去的商铺越来越多的出来之后，房地产商人还吃什么呢？ 到时候商铺只能降价。 商铺都降价了，住房能不降价吗？ 都降价了，大家干脆去做慈善家好了，不要做生意赚钱了！ …… 联系到这样的连锁反应，殷俊就知道了为什么他们这么反对自己的销售租赁策略。 殷俊不是没有想过，这样其实对于整体房地产的打击是比较大的。 但就如同他跟郑羽彤说的那样，不这么做的话，麒麟花园怎么卖房子？ 光靠吹么？ 如今，郑羽彤找上门来，却不是那种直接打压自己的对策，殷俊却又明白，他们多半不会用什么激烈的手段的。 原因有两个。 第一个是霍先生对自己非常看重，觉得自己心向内地，值得培养。 一旦霍先生支持殷俊了，那么香江地产建筑商会就没有本事在原材料方面打压殷俊。 也没有原材料商人敢说自己不给殷俊供材料，除非他们不想混了。 只要殷俊有河沙、水泥、钢筋这些原材料，有了足够多的技术工人，那房子还愁建不起来？ 第二个在于，殷俊的天水围土地非常大，足足有500万方呎，这么大的土地，形成的效应是非常强烈的。 殷俊本身又有钱，还有香江商业银行支持，手里新界的乙种换地权益书，还有400万方呎的土地呢！ 这些土地可不是在天水围那么偏远的地方，而是在元朗、荃湾、沙田等等区域，这些可都靠近油尖旺区域的！ 如果真的撕破了脸，殷俊一意孤行的在天水围和大新界一起弄这种房地产开发模式的话，香江的房地产商人绝对吃不消。 很简单的说，那就是一个两败俱伤的下场。 其实还有一个额外的因素，是大家心中有数，但不会说出来的。 别忘记了，德润、长实集团和会德丰，一起购买了2500万方呎的天水围的土地，就在殷俊的麒麟花园旁边。 要是有了殷俊的榜样，让德润看到了利润爆发点，也跟着这么做的话…… 2500万方呎啊！！ 那可是会死人的啊！！！ 种种原因结合在一起，这才造成了他们来找殷俊商量，而不是直接来硬的。 想通了这一点，殷俊心里踏实了起来。 “郑伯，做生意都是为了赚钱。麒麟花园只能这么做，才能保证能卖得出去，并且盈利。”殷俊斟酌着道，“你们大可以放心，天水围落后香江的城区20年，就算是我这么做，它也影响不了大局。” “这一点大家都说不清楚啊！”郑羽彤微微一笑，“你想不想听听我们的打算？” “请说！”殷俊颌首道。 “你准备把天水围的麒麟花园卖多少钱？”郑羽彤先问道。 “住房是300元每方呎的均价，商铺等到有了人气过后再说。”殷俊回答道。 反正这个月就要开始发售了，价格方面也不用瞒谁。 “你这个价格……不贵，但也不便宜啊！”郑羽彤微微错愣的道。 香江这几年的房地产价格，是涨价得非常快的。 78年南丰地产在英皇道的南丰新邨最后一批是430元每平方呎，而它76年开盘时是220。 76年同样开盘的还有太古城，“鄱阳阁”和“洞庭阁”的售价是每方呎200-230，但到了78年，太古城新推出来的几栋楼房价码一下子猛升到了每方呎500，今年的现在，已经是每方呎1000。 不提这些大盘，就算是一般的楼盘，市区现在也保持在600-800元每方呎。 殷俊在天水围做了这么多的准备工作，交通异常便利，再加上商业设施肯定会非常的完善，每方呎300元不算贵。 《麒麟日报》每天疯狂的3大张广告纸宣传，也造成了在香江人心中，麒麟花园是远离市区的一个好楼盘的印象。 只要到时候再耍点手段，制造一下紧张抢购的气氛，以300元每方呎的价格卖出去，应该不算难事儿。 可也有一点。 所有香江人都知道，殷俊在天水围买下500万方呎土地的价格是1000万现金加25%的利润分成，摊下来成本每方呎150元就算顶天了。 以300元每方呎的价格，都要赚一倍，那么等到以后第二批、第二期出来之后，殷俊就会赚得更多，赚五六倍都很正常！ 香江人愿不愿意让殷俊挣他们这么多钱，恐怕也是一个问题，在有心人的挑动之下，恐怕也不是那么容易做好生意的。 但就算是郑羽彤，也不敢说殷俊的商铺会不赚钱。 经过6年的耕耘，麒麟花园的商铺的价格前景，简直是不可估量。 换句话说，殷俊在麒麟花园的住房上面一分钱不赚，他都能靠着商铺赚得盆满钵满。 于是，对于殷俊的出招，香江的那群房地产巨头们一眼看出来之后，深深的知道了殷俊这种模式的可怕，所以才硬要把殷俊的土地买下，让他不要再这么折腾了。 “第一期的第一批只有元每方呎只是一个试探。”殷俊说道，“做房地产，我们只是新手，边走边看吧！” “阿俊……” 郑羽彤心想，可不能让你再走下去了，否则可不好收场，“我有个提议，你把你手里的天水围土地，卖给我们怎么样？” “呃！？” 殷俊以为自己听错了。 不是来敲打自己的吗？ 怎么忽然变成做生意了？ “我们几家地产公司，一起出价买你的天水围土地。”郑羽彤却是正色的再说了一遍，“接下来的开发，由我们接手，你可以获得大量的现金补偿，另外我们也会吸收你进入香江地产建筑商会，你也就成为了最年轻的商会会员，对你后的发展，可是大有好处啊！” 殷俊心中思绪如电转，嘴上话语不停，“你们的意思……是想要阻止我用这种模式卖房子？” “不错。” 郑羽彤点头道，“香江地产行业有香江地产行业的规矩，我们希望大家一起挣钱，而不是把这个盘子给毁了。” 殷俊能够想象得到，如果自己拒绝郑羽彤的建议的话，接下来麒麟集团会迎来什么。 那时候就不是什么几家报纸和电视台对付自己了，那简直是和所有的房地产商人作对——不仅仅是华人地产商，怡和洋行也肯定会加入进来，不把自己赶尽杀绝，他们绝对不会放心。 虽然殷俊的基本盘不是在房地产上面，但所有的事业基础却都在香江。 如果本他们这么全力针对，麒麟集团肯定会元气大伤，就算是把漫画产业移到美国，恐怕也三五年之内恢复不了元气。 这样一来，就和殷俊的尽快原始积累的想法相违背。 仔细的想一想，他们虽然担心自己毁了规矩，但不到最后万不得已的时候，大家也都不愿意彻底撕破脸。 不提殷俊身后还有霍先生站着，单凭殷俊手里900万方呎的土地储备，凭借着殷俊靠着漫画打造出来的30亿的产业，都是让他们非常忌惮的，否则也不会先礼后兵了。 因此，这样的条件，肯定不会是太苛刻，说不定还有好处。 “郑伯，我这剩下的400多万方呎的土地，你们准备用什么价格来收购？”殷俊干脆就直接问道。 “每方呎50块。大家都是行内人，我们按照的是你的总建筑面积来算，而不是单单的500万方呎土地计算。”郑羽彤道，“天水围的这块土地总的容积率是3.5，你现在这一批的可售面积是78万方呎，同时再把你给赵家的25%刨除在外，算下来还有710万方呎左右。50块每方呎的价格的话，你总的收入能达到接近3.55亿。而且赵家的25%，我们也会负责，不用你担心。什么都不做，就能得到3.55亿的利润，相比起你的收购价格来，已经是赚翻了！” 殷俊买下500万方呎的土地，用了1000万现金，以及25%的利润分红承诺。 土地买下来之后，再卖出去肯定就是要修好房子之后了。 香江地产建筑商会能按照建筑面积计算，那可真不是胡乱来算的，而是懂规矩。 按照这么算，即使是刨除了麒麟花园第一期的6栋住房和商业建筑，殷俊都能有这3.55亿的税前利润。 实际上最后算下来，3亿的纯利润是肯定有的。 但做生意并不能这么简单的计算。 殷俊要是按照现在的泰势开发出来，最少能赚比这多一倍的利润！ 这还是建立在住房和商铺不涨价的基础上，如果是边修边涨价的话，以开发周期8年来计算，利润最少能再增加2-3倍。 一方面是光溜溜的3亿，另一方面是有可能达到的10亿利润。 这么比较起来，3亿就根本算不得什么了。 故而，殷俊笑着摇了摇头，“这个价码太没有诚意了。郑伯，你们还是说说自己的底线吧，能成就成，不行也算了。” 郑羽彤皱着眉头，“阿俊，你干脆说你想要的价码吧？这样我们也好商量能不能成功。” “好。” 殷俊颌首道，“这样，我们看看麒麟花园的第一批售房情况，以及租赁情况，然后再来商谈，郑伯以为如何？” “可以！” 郑羽彤也是答应了下来。 他今天来找殷俊，一方面是告诉殷俊地产行业在关注他了，另一方面也是一种试探。 真正要做决定的人，还是如今风头无两的李超人。 正巧李超人要过段时间才会回来，到时候根据情况再来商谈购买事宜，却也是合适的。 一次两次商谈就把价值数亿的收购给谈妥，那简直就是笑话。 从内心来说，郑羽彤也不愿意做小人。 买地是大家的事情，他犯不着为大家省钱而去逼迫殷俊，这样就是他狠狠的得罪殷俊，从而把之前的交情毁于一旦了。